书籍简介
始于2007年的金融危机，导致美国800万人失业，400万家庭流离失所。这与美国从2000年到2007年住房抵押贷款翻番真的只是时间上的巧合吗？作者认为，当然不是！正是住房债务的大幅提升导致了次贷危机、大衰退乃至欧债危机。 《房债》利用大量关于2008年金融危机和住房债务的数据，提出了一个杠杆化损失的分析框架，以此框架重新检视了美国家庭债务，主要是住房债务，与金融危机的关系，批评了美国在危机时期采取的政策，并提出了如何防止下一次衰退的政策建议。 近年来，中国房价居高不下，住房抵押贷款从无到有，大规模增加，认为中国房地产市场存在泡沫的声音不绝于耳，本书对分析、判断中国房价到底有没有泡沫，如何防止房地产贷款积累冲击金融体系和实体经济，避免重蹈美国覆辙，也有重要的借鉴意义。
作者简介
阿蒂夫·迈恩（Atif Mian），普林斯顿大学经济和公共政策教授，威尔逊公共政策和金融学院Julis-Rabinowitz中心主任。他在麻省理工学院获得数学和计算机双料硕士学位以及经济学博士学位。曾任教于加州大学伯克利分校和芝加哥大学布斯商学院，并于2012年加入普林斯顿大学。擅长金融和宏观经济的交叉研究。 阿米尔·苏非（Amir Sufi），芝加哥大学布斯商学院金融学教授，国民经济研究局研究员。他是《美国经济评论》（American Economic Review）、《经济学季刊》（Quarterly Journal of Economics）的审稿人。
国际证据
家庭债务、支出和严重的经济衰退间存在关联，
大蓝图
金融市场存在的主要目的就是帮助经济体中的人们来分散风险。金融体系提供很多降低风险的产品：人寿保险、股票投资组合或者主要指数的卖出期权。居民家庭需要一种免受不可知事件影响的安全感。
第2章 债务与毁灭
债务的一个基本特点是借款人必须承担与资产价格下跌相关的第一损失。
用金融术语来讲，住房抵押贷款发放人享有房屋的优先索赔权，因此他在房价下跌时是受到保护的。房产所有者享有次级索赔权，如果房价下跌，他将遭受巨大损失。
最穷的房产所有者也是杠杆化最高的，面对房地产业风险的暴露也是最大的，同时他们几乎没有金融资产。当高杠杆、高房屋风险暴露和缺乏金融资产这几点组合在一起时，对于社会中最弱势的家庭来说是灾难性的。
对大衰退期间的很多居民来讲，房价下跌后其房屋的价值已经低于他们所欠的住房抵押贷款，因此从住房抵押贷款的角度来看，房产所有者已经“资不抵债”或者“价值倒挂”了，实际上他们所拥有的房屋是负资产。如果他们选择出售，还得向银行支付住房抵押贷款与房屋售价之间的差价。面对这样恶劣的情况，房产所有者要么继续保留房屋，而所欠银行的住房抵押贷款超过房屋的价值，要么即刻卷铺盖走人，让银行止赎。
大衰退期间，债务的负面影响远不止对债务人本身。当房价暴跌时，与过度杠杆相关的问题会扩散到整个经济体。这种溢出效应包括失业率增加、建筑业破产。但是，最直接的后果就是止赎出现惊人上升。
债务导致了资产的抛售，加剧了净值损失。
债务是反保险的。债务并没帮助人们分担与房屋所有权相关的风险，而是将风险集中到社会上风险承担能力最低的人群身上。
第3章 减少支出
消费是驱动经济衰退的关键力量，
由于房价暴跌导致的净值减少可以分解为两个因素：房价下降和杠杆乘数。由此造成的结果是，即使在房价下降百分比相同的情况下，那些债务负担越高的县，净值下降幅度也越大。
受净值暴跌影响的地区比那些没有受此影响的地区支出收缩要早得多，而且也严重得多。
债务将损失强加到净值最少的借款人身上会放大房价下降对支出的影响吗？
净值的负面冲击会导致人们减少支出。在经济学术语中，支出的这种响应被称为房屋财富的边际消费倾向。房屋财富的边际消费倾向告诉我们，个人在面对房屋财富冲击时会减少多少支出作为响应。
第4章 杠杆化损失：理论
基本面观点的一个关键部分就是“罗宾逊·克鲁索”经济体，该经济体就包含一个人——罗宾逊·克鲁索和一种商品——椰子。 3椰子的产量由椰子树的数量（“资本”）和罗宾逊·克鲁索选择从椰子树上摘取椰子的工作时间（“劳动供给”）决定。该经济体的 GDP就是给定资本和劳动供给时所生产的总椰子数量。
基本面观点的失灵可以归结为两个主要问题。首先，经济的大衰退并非由某个摧毁了经济生产能力的灾难性事件所触发。它们发生于资产价格暴跌、家庭支出急剧减少之时。其次，按照基本面观点，即使存在导致支出下降的某些冲击，也没有明显的理由可以解释经济受到的影响。也就是说，就基本面观点而言，支出下降并不导致经济收缩或失业。
在基本面观点中，产出是由经济体的生产能力决定的，而不是由需求决定的。为应对消费的急剧下滑，基本面观点中的经济体具有天然的矫正力量，使经济满负荷运行，这些矫正力量包括更低的利率和消费价格，
杠杆化损失框架的第一个组成要素就是因债务导致的人群差异。
杠杆化损失框架的第二个组成要素是对经济的冲击，是它导致了负债家庭支出的急剧减少。
杠杆化家庭除了因为财富损失直接影响储蓄意愿外，还因为借贷面临更严格的约束而减少支出。
在负债家庭减少支出时，经济体避免经济灾难发生的第一条途径就是大幅降低利率。
应对危机的典型方式就是压低短期利率。
经济体也可以通过商品市场来避免经济灾难的发生：当支出下降时，企业会降低商品价格。当商品价格下降时，购买者最终还是会返回市场。
最为有名的摩擦就是所谓的名义利率的零下限约束。 6零下限约束意指利率不可能降到足以刺激经济体中的储户开始消费的水平。
恶性循环，负债家庭减少支出，导致企业降低工资，降低工资使负债家庭的债务负担加重，债务负担加重使家庭进一步减少支出。在大萧条之后，埃尔文·费雪将这种情形称为“债务—通缩”循环。
第5章 对失业的解释
杠杆化损失框架来解释这种情形。问题的关键是债务。由于止赎以及损失集中到那些经济中净值最少的负债家庭身上，债务就进一步放大了资产价格的下降。债务的基本特点是：它迫使债务人承担这种猛烈冲击。这种情况非常危险，因为负债家庭的支出对净值冲击极端敏感。当净值出现下降时，他们将大幅减少支出。需求冲击毁坏经济，结果就是经济大灾难。
第6章 信贷扩张
因为某种解释不清的原因，在房地产泡沫形成的同时，房地产价格出现上升，而贷款人对非理性泡沫的反应非常简单，就是根据房屋上升的价值向边际借款人发放新的贷款。
“债务中心论”与“动物精神论”的关键区别在于因果关系的方向。是信贷供应的初始扩张助长了房地产泡沫（债务中心论）？还是房地产泡沫独立开始而信贷扩张追随其后（动物精神论）？如果动物精神论成立，那么即使没有债务，泡沫的膨胀和崩溃都会发生。按照动物精神论的观点，债务仅是次要因素，并非问题的始作俑者。
无论是在住房供给具有弹性还是缺乏弹性的地区，低信用评分地区的信贷大幅扩张现象都存在。但是，在低信用评分地区，只有住房供给缺乏弹性的城市的房价上涨，这归因于地形限制。图 6. 3显示了这些情形。这些论据支持了借贷高峰引发了房价上涨的观点，而不是房价上涨引发了借贷高峰。
假设部分消费者拥有牺牲长期消费满足即期消费的不变欲望，这样的消费者在经济学中被称为“短视”或者是“双曲线贴现”。 17
第7章 灾难的传输渠道
资产证券化使银行可以利用投资者对贷款关联性和违约可能性的不同信念，并掩盖资产支持证券真正的脆弱性。这使他们能够创造和销售越来越多被误以为是安全实际上却很危险的证券，同时也刺激了对信用较差的借款人的信贷供给。
把危险的住房抵押贷款重新包装并创造“安全”资产的结构型融资能力导致了结构型证券的大量发行，这些证券大多被投资者和评级机构视为几无风险。近期金融市场危机的核心教训就是这些证券远比原来宣传的危险。 10
资产证券化降低了银行对借款人的审查和监督动机。
第8章 债务与泡沫
他注意到资产价格的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张，
房价可以用隐性租金收入或个人出租住房所得收益来测算。
封闭式基金的价格偏离了标的证券的价值。
资产价格应该仅仅取决于持有这些资产所能获得的预期收益，不管购买人通过什么途径为资产购买融资。
只有在购买人是“乐观者”（对那些持有“非理性繁荣”想法的人的委婉说法）或购买人相信在未来资产价格涨到更高时会有“更大的傻瓜”来接手资产时，泡沫才有可能存在。 7
向那些忽略了特定风险的投资者销售的最好类型的证券是什么呢？债务。债务拥有独一无二的特征，它使投资者相信他们在未来任何情况下都会得到偿付。购买了债务的投资者相信他们所持有的东西是安全的，独立于他们所提供融资的基础资产。
债务工具导致投资者只关注极小部分的各种可能结果。所以，他们容易忽视相关信息，甚至对明目张胆的欺诈熟视无睹。例如，假设投资者向一家企业发放了一笔贷款，如果投资者相信他们的贷款会得到偿还，即使企业经理从现金柜偷了钱，投资者也会有意忽略这种偷钱行为。相反，如果投资者是股权投资者，意味着他们将分享企业的利润，他们就有强烈的动机来甄别这个窃贼。债务使投资者相信他们不必担心欺诈，因为他们有资产优先索赔权的保护。
第9章 救银行，救经济？
银行的独特之处就在于它们是怎样在资产负债表的负债方进行融资的。
从支持银行中得到的主要政策教训就是：政府绝无任何理由为了防止挤兑和保障支付系统而去保护长期债权人和银行股东的利益。
如果借贷是个问题，我们预计这些岗位损失应该集中在小企业身上，因为它们依赖银行的贷款。但我们发现，事实恰恰相反，在受打击最大的县中，解雇工人的公司都是最大的企业，与无法获得银行贷款相比，这种情况与企业反映的缺乏消费需求更加一致。 18
银行业观点“无法解释工业企业的融资和投资政策上反映出的重要特征”。 19
银行体系的压力指标之一就是短期金融商业票据的利率与美国财政部发行的短期国库券利率之差。短期金融商业票据的利率反映了银行为获得短期债务融资愿意支付的价格。短期国库券利率反映了美国政府所支付的价格。当银行体系面临严重威胁时，商业票据的价格将比国库券的价格高得多。
第10章 债务减免
证券化阻止了购房者对住房抵押贷款进行重新谈判的能力。
本金减记可以更加公平地分担房价下跌造成的损失。债务人和债权人可以更加均衡地消化对财富的冲击，而不是几乎完全由债务人承担所有的痛苦。
强制性破产重组的好处在于“它不仅对债务人是一种减免，而且可以抑制贷款人过分放松信贷标准”。
圣泰利的指责反映了很多人持有的一种信念，那些资不抵债的购房者之所以身处困境，完全是因为他们不负责任的行为。
第11章 货币与财政政策
如果信贷政策可以阻止通货紧缩，支持通货膨胀，它就能够减少债务推动式衰退的不良影响。
制造通货膨胀最直接的方法就是大规模增加流通中的货币量。
美国的基础货币包括流通中的货币（硬币和纸币，即我们通常所说的货币）和银行准备金两类。
在大衰退期间，欧洲大陆和英国都出现了相似的银行准备金增加而流通中货币保持不变的情况。
中央银行为了抗击杠杆化损失式衰退，用准备金来漫灌银行系统，却没有人想贷出或借入。
已经猜到了，通过直升机撒钱只不过是个比喻。实际上，美联储可以通过印刷钞票并向教师支付薪水的方式来注入现金。然而，问题在于，印刷钞票然后将它们交给人们，对于美联储来说是违法的。从技术上讲货币是一种政府负债，并且任何政府债务的发生都是一种财政行为，而这只能由财政部来操作。
要想让家庭增加开支，就需要他们为储蓄而不是支出付费。推动通货膨胀预期上升有助于形成负利率。
第12章 责任分担
责任分担式住房抵押贷款的另一个重要优点是，在经济衰退最严重的时期，既能提升总需求，又能保住工作岗位。
责任分担式住房抵押贷款的下行保护将使贷款人关注未来的房价走势。
购房者在套现式再融资之前需要三思而行。在房地产市场繁荣时，如果购房者想通过套现房屋净值实现再融资，他们就需要首先向现有的贷款人支付净利得的 5%。这对借款人是一个有用的约束，特别是从证据来看，当套现式再融资变得容易时，很多购房者就会过度举债。
尽管债务融资对个人来说看似比较便宜，但由此产生的负外部性却要由整个经济来承担。
债务为什么便宜的另一个常见观点是投资需要超安全资产。换句话说，投资者愿意为那些价值不发生变化的资产支付溢价。这样的资产只有在借款人承担全部风险的情况下才会创立。如果股权类合同成为主流，那些渴望持有超安全资产的投资者就需要支付非常高的溢价。
依靠私人部门来提供超安全资产会产生严重的不良后果，而且那些资产根本谈不上超安全。
家庭利用金融体系是为了分散与购买房屋或投资教育相关联的风险。投资者寻求金融体系不是为了攫取政府补贴，而是为了通过承担部分风险获得合法的回报。金融体系应该促进经济平稳增长。
4 条评论
很少看外文书，还是比较喜欢看国学经典！
谢谢来访，我看的专业书多一些，国学看的少，国内文学看的也挺多
老美的书专业性极强，适合作为学习资料深度看了。推荐一本书。和这个类似，叫日本失落了吗。里面的很多场景和现在中国几乎一模一一样。
记下了，等我打完悟空就读这本